十萬火急04-2375-6755
【常見諮詢問題】常見民事法律問題(107年1月)

【張小姐問】

4、5年前被人騙,辦了很多手機門號,申請人是我,但都沒有繳電話費,遠傳把電話費債權賣給資產管理公司,之前收到資產管理公司的支付命令,4萬8千多元,我有異議,定2月底開庭,我該怎麼辦?

【律師答】

不要把自己的名字借給他人去辦門號,無法確保之後對方會不會繳電話費,而且欠費的話電信公司也是找你。實務上電信公司常會把電話費欠費呆帳賣給資產管理公司,而欠費是事實,要完全避掉是不太可能的,法律上還是有還款的義務,但之後可再另外向實際門號使用人追討,不過確實是相當麻煩。而收到法院的支付命令後,還是可以異議,會轉為訴訟程序,訴訟中可要求資產管理公司或電信公司要一一詳列金額的計算方式,以防對方趁機加碼,加上原告在訴訟上有舉證義務,該付的要付,但不該付的也該爭取權益。

 

【余小姐問】

婆婆當年和自己理髮院後方的土地持有人之一約定,只要繳地價稅就可以使用土地,那筆土地的管理人幾經更換,現在的管理人向我們請求前五年相當於租金的費用,要怎麼辦? 

【律師答】

婆婆不是土地的所有權人,要能合法使用土地,就必須證明對於土地有使用權,但妳說的約定是口頭的,在訴訟上證明就會非常困難,實務上設定地上權會比一般的使用權佳,現在的作法還是返還土地減少爭訟為宜。

 

【陳小姐問】

和大樓管委會已在法庭達成和解,會付他們一萬元,管委會卻在和解後去開我租客的房門騷擾他們,並把我租客的電話給其它住戶,我有甚麼辦法可以制止他們嗎? 

【律師答】

管委會未經住戶同意,是沒有權利進入住戶的住家的,把租客的電話無故交給其他住戶,也是違反個資法,可以搜證後提出民事實害賠償的告訴,或是以存證信函的方式警告。

 

【蔡小姐問】

遺產繼承了一棟房子,已做分割登記,現在其中一個共有人想出租房子,希望其餘共有人們都簽同意租賃的同意書,同意書內容要怎麼寫將來才不會有問題?他會不會拿這份同意書把我的持分賣掉?

【律師答】

妳所指的不是分割登記,而是公同共有改登記為分別共有。對於共有物的出租事宜,必須要同意者「過半共有人及持分過半」或「總計持分超過三分之二」時,才能決定出租,同意書要寫租金的分配比例、期間、方式,房東的責任是誰要付,都要寫清楚。另外同意書也只是針對出租而言,不會因此房子就被賣掉。

 

【陳先生問】

土地租人種樹,現在合約要到期了,想收回來不想租了,當初租約有約定要先通知對方,現在寄存證信函給對方都沒有收,這樣怎麼辦?

【律師答】

存證信函送達不到,可以向法院聲請公示送達,但緩不濟急,建議直接找里長或朋友,直接找到本人告知不租,同時錄音錄影,即可以達到催告的證明效果,如果仍不搬離的話,可走法院訴訟訴請返還土地。

 

【鍾先生問】

和賣家約面交時,有發現物品瑕疵,當下告訴賣家,賣家有保證物品沒問題,拿回來用後卻發現瑕疵導致物品無法使用,賣家不願退款,怎麼辦?

【律師答】

賣家對於出賣物負有瑕疵擔保責任,可發存證信函解除買賣契約要求賣家退款,如果賣家是職業經營者的話,可以向地方政府消費者服務中心申訴、申請調解。

 

【陳小姐問】

公司突然開會叫我不用來,但也沒有開離職單,這段期間也沒給我薪水,該怎麼辦?

【律師答】

公司片面終止勞動契約而未具有法定事由,終止行為並不生效力,可向勞工局申請勞資爭議調解,或提起確認僱佣關係存在之訴,主張自己還是公司員工,公司須補給過去的工資。遇到這種情形時,也可以看勞工是想繼續待在公司領薪水,或想離職請求資遣費和積欠薪資,有二種不同的選擇。

 

【詹小姐問】

房客不租了搬走,寄存證信函來說我沒盡修繕義務要終止租約,但只是天花板美觀問題而已不影響居住,他也沒跟我交屋,只寄回一串鑰匙(還有兩副鑰匙沒還),我要怎麼辦,這樣算有交屋嗎?

【律師答】

鑰匙全部都要還這是一定的,但「交屋」並沒有法律上的明確定義,只還鑰匙也可以算交屋、詳細當面比對也可以算交屋,只是嚴謹度不同而已,加上租約也沒有規定沒有好好交屋的處罰,所以重點應該放在房屋是否有受損,如果有的話,可從押金中扣除修繕費,不足的話也可以求償。

 

【張先生問】

離開公司後自行開業,現在收到原公司的律師函說我違反競業禁止條款,要我出面協商,我該怎麼辦?

【律師答】

競業禁止不是公司隨隨便便就能主張的,必須具備以下條件才有效力,否則都是無效的,公司只是嚇唬人。

1.公司有應受保護的正當營業利益。2.勞工擔任的職位或職務,能接觸到公司的營業秘密。3.競業禁止的期間、區域、職業活動範圍及就業對象要合理。4.雇主對煥工要有合理補償。5.競業禁止期間最長不得超過二年。

 

【林小姐問】

土地共有人各1/2持分,其中一個人有辦法賣全部土地嗎?是否可以用要求對方寫切結書的方式強制另一個人同意賣?要怎麼寫?

【律師答】

如果各有1/2持分的話,因為雙方都沒過半,所以要二個人都同意才有辦法賣土地。切結書的書寫可參考坊間的不動產買賣契約去做修改,或是請律師協助撰寫。

 

【陳先生問】

發生車禍後,在鄉鎮調解委員會簽了調解筆錄,現在車禍鑑定報告出來了,我還可以以調解內容與事實不符提出告訴嗎?

【律師答】

沒辦法,除非能證明調解當時是遭受詐欺(幾乎不可能舉證成功),才能向法院提出撤銷調解的訴訟,所以做成調解前,要想清楚才行,基本上從現場圖就可以大致看出肇事的責任,在調解前可以先問問律師的意見,才不會導致權益受損。

 

【陳小姐問】

買新屋剛交屋不久,錢都付清給建商了,但發現屋頂漏水,該怎麼跟建商主張保固以及賠償?

【律師答】

屋頂漏水一定是房屋的瑕疵,可向建商主張修繕,但嚴重程度可能還未達到解除買賣契約的程度,可先以存證信函催告建商要求限期修復、減少契約價金並延長保固期間,也可以向地方消費者服務中心申訴、申請調解,多名住戶一起聯合救濟,對於建商的壓力較大。

 

【蔡先生問】

社區公設柱子被人亂貼廣告,管委會能否拆除?

【律師答】

管委會的職責之一就是維護公用設施,違規廣告當然可以直接拆除。同時也建議調閱社區的監視畫面,可向環保局檢舉。

 

【陳小姐問】

爸爸過世留有房屋,弟弟有債務問題,這樣銀行會去拍賣房屋嗎?

【律師答】

銀行一定會去拍賣房屋,很多人會將房屋過戶到家人名下,但銀行也很可能會走法院訴請撤銷移轉,如果弟弟還年輕,面對債務問題好好處理,有很大的機會能保住房屋,可以去瞭解看看消費者債務清理的程序。

 

【何先生問】

多年前繼承了爸爸的一筆土地,現在收到調解通知說要分割共有物,一起繼承的其他兄弟姊妹都想要把那筆土地賣掉,但我不想,怎麼辦?他們可以在我沒有同意之下就賣掉土地嗎? 

【律師答】

共有人無法阻止其他共有人向法院聲請分割土地,但可以對於分割方案表示意見,法官也會找出最公平的方式進行分割。在「共有人過半與持分過半」或「持分超過三分之二」的情形下,部分共有人可以決定將整片土地賣掉,但賣得的價金還是要分你才行。

 

【許小姐問】

長輩過世,我和幾個人繼承了房子,但其中一個要把房子賣掉,也把鎖換掉,我們進不去,這樣可以嗎?

【律師答】

當然不行,私自換鎖讓其他共有人不能進去的行為,已侵害其他共有人對共有人使用、收益的權利,可循民事途徑排除,甚至有可能構成強制罪。

 

【陳先生問】

債務人簽了一張本票,付款地寫台北市,現在要做本票裁定,可以在台中地院聲請嗎?

【律師答】

付款地既然已經寫臺北了,就必須向臺北地院聲請本票裁定,而不能向臺中地院聲請,向臺中聲請的話也會被移轉到臺北,不過以律師的經驗來說,向臺北地院聲請本票裁定,速度會比臺中還要快,不會比較不好。