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【不動產糾紛】越界建築一定會被拆嗎?

最近接受民眾諮詢時被問到,父母居住的房子從5、60年間就蓋好住到現在,當時是整排房子一起蓋好,本來跟老鄰居多年來都相安無事,直到上月鄰居不僅將自己的房屋拆除要變賣土地,還說我們有越界建築,要求將共同壁拆除。事後向地政事務所申請測量後確認地界在共同壁中線,牆壁僅越界不到10公分,且倘若拆除會影響房屋建構,若對方真的告上法院,會被判拆除嗎?

先說結論,這件案例不會被拆。為什麼呢?當初這批建物在興建時是由居民一同起造,住戶之間已經有約定使用共同壁建築房屋,鄰人當時有同意,未曾表示反對意見,建屋時即符合非因故意或重大過失而越界佔用他人土地,依民法第796條第1項規定,鄰人不得請求移去房屋。

此外,因為越界建物為牆壁,且未達10公分,法院也會就鄰人所獲個人經濟利益與該建物結構及住民安全、財產、公共利益等兩相衡量,斟酌免予拆除。

這時鄰人會跳腳,土地被佔用畢竟是事實,難道鄰人財產受損都沒有任何補償嗎?有的,鄰人可以請求補償金或價購越界部分之土地作為彌補

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註記:最高法院107年度台上字第1801號判決意旨:「按土地所有人建築房屋逾越地界,鄰地所有人請求移去或變更時,法院得斟酌公共利益及當事人利益,免為全部或一部之移去或變更。但土地所有人故意逾越地界者,不適用之。前條第 1  項但書(土地所有人對於鄰地因此所受之損害應支付償金)及第 2  項(鄰地所有人得請求土地所有人價購越界部分之土地及因此形成之畸零地)規定準用之,此觀 98 年 1  月 23 日增訂之民法第 796  條之 1  規定自明。揆其立法意旨,在於:對不符合第 796  條規定,鄰地所有人得請求移去或變更逾越地界之房屋,有時對社會經濟及當事人之利益造成重大損害,乃賦予法院裁量權,斟酌社會整體經濟利益及雙方當事人之利益,免為全部或一部之移去或變更。然基於相鄰關係而受限制,係所有權內容所受之法律上限制,並非受限制者之相對人因而取得獨立的限制物權,是土地所有人免除移去越界房屋返還土地,要係法院衡酌公共利益及土地、鄰地所有人利益之結果,始要求鄰地所有人容忍不予拆除請求返還越界之土地,尚非謂土地所有人就越界之土地取得占用之正當權源。為平衡彌補鄰地所有人越界土地之權益受損,立法者賦予鄰地所有人有價購請求權及(不當得利及侵權行為之)償金請求權。」