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不定期租約,出租人如何終止租約?

◆前提事實:
出租人甲於租期屆滿後,欲調高租金,便寄發存證信函給房客乙,但房客乙於事後表示未接獲存證信函,且按原約定租金予以提存,並未積欠租金,出租人甲得否終止租約?

◆案件見解:
不動產租賃契約的不定期租賃,通常有兩種情形發生,其一為契約約定自始未定租期,其二則如民法第451條之規定,租賃期限屆滿後,承租人仍為租賃物之使用收益,而出租人不即表示反對之意思者,視為不定期限繼續契約。
若屬於後者,重點即在於民法第451條規定之「出租人反對之意思表示」,依據最高法院的意見,租賃契約以當事人就租賃物及租金互相意思表示一致時方為成立,承租人於租期屆滿後,雖仍為租賃物之使用收益,但如出租人對原定租金有所爭執,並未協議一致,自與不即表示反對之意思者有別,仍應認為租賃關係於租期屆滿時消滅。所以若出租人與承租人對原定租金有所爭執,並未協議一致,儘管承租人仍繼續依據契約約定繳付租金,仍不必然成立不定期租賃,租賃關係應自雙方就租金之意見不一致時消滅,保險起見,仍建議出租人於終止租約的一個月前提前發存證信函表示終止租約,期限屆滿後便得依民法第455條(若為所有權人時尚得依民法第767條)請求承租人原狀返還房屋。