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房東拒絕修繕房屋瑕疵,承租人可以提前終止租約

◆前提事實:
承租人在新北市租屋後發現,該屋雨天時會漏水,且越來越嚴重,最終他在屋內必須以雨傘、水桶等工具,才得以休息,但嚴重影響作息。為此聯繫房東要求房東修繕,幾次溝通後房東竟然開始拒接電話,簡訊也不回應,卻又告知承租人有配合的廠商,若承租人自己接洽非配合廠商修繕的話,修繕費用要自行吸收。使得承租人遲遲無法獲得修繕,承租人可以終止租約嗎?

◆案件見解:
在未定期限的租賃,不論是出租人或承租人任何一方均可隨時終止租約。

 承租人可以提前終止租約之情形,例如:承租房屋或其他供居住的處所,如有危及承租人或其同居人之安全或健康的瑕疵存在時,承租人縱然在訂約時,已經知道有該項瑕疵,仍可隨時終止租賃契約。這是民法第四百二十四條所規定。還有民法第四百三十條規定,租賃關係存續中,租賃物有修繕的必要而應由出租人負擔時,若出租人被催告仍不為修膳時,承租人除可自行修繕外,亦可任意終止契約。此外,民法第四百三十五條、第四百三十六條也有承租人得終止租約之規定。

 而出租人亦得提前終止租約,土地法和民法都訂有規定,而土地法第100條的規定更應優先於民法中的規定而適用。例如:土地法為保障屬於大多為經濟上弱者之承租人,規定在城市地方未定期限的房屋,出租人非有下列情形之一,不可自行終止租賃契約,以請收回房屋。包括
1.出租人收回自住或重新建築時,但是必須有正當事由及必要時為限,而且能提出相當的證明才可以。
2.當事人間有不許轉租的特約而承租人將房屋的一部轉租給他人;或未得出租人的承諾,而將房屋全部轉租者。
3.承租人積欠的租金金額,除以擔保金抵償外,達二個月以上,經出租人定相當期限租人仍不於期限內支付者。
4.承租人以房屋供作違反法令的使用者。例如開設賭場。
5.承租人違反租賃契約者。
6.承租人損壞出租人的房屋或附著的財務,經請求而不為相當的賠償時。