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未定期限的租地建屋租賃期間?

法律問題:

一個沒有約定期限之租地建屋契約,實務上應該如何判斷租賃期限?

法律評析

我國常見有租地建屋的狀況,按民法第422條之1規定:「租用基地建築房屋者,承租人於契約成立後,得請求出租人為地上權之登記。」又土地法第102條另有規定:「租用基地建築房屋,應由出租人與承租人於契約訂立後二個月內,聲請該管直轄市或縣(市)地政機關為地上權之登記」,這是有關地上權登記的規定,一旦登記地上權後,對於租地建屋的房屋較有保障,因此一般都會建議民眾應該要去做登記。但若是沒有登記地上權,租地建屋的人與地主又沒有定租賃期限,則日後這個租賃契約的期限應該如何認定。

最高法院就這個問題,提出了解答,認為應該以租至房屋不堪使用時為止,也就是房屋依建屋當時所使用之材質結構通常使用期限做判斷。但蓋房屋如未經出租人同意而改造或更新材質結構致使用期限延長,應不得作為不堪使用的判斷基準,不然一旦房屋老舊就改建重修,等同變相成為一個永遠存續的租地建屋租賃關係,也並非法律上所樂見,更恐與當初約定的使用目的不符。

參考實務見解:最高法院105年台上字1200號判決