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租賃住宅市場發展條例-租屋專法小簡介

一、前言:據統計,有租屋需求的人,占了全國總人口的八分之一,約286萬人。立法院在106年11月28日三讀通過了「租賃住宅市場發展條例」,對於房東影響很大,而房客也要留意自己多了什麼權利,以下簡介租屋專法的幾個不可不知的重點。

二、目前租賃市場的問題(二不四沒有):

(一)租賃住宅資訊不對稱。

(二)租賃權利義務關係不對等。

(三)沒有便捷糾紛處理機制。

(四)國人負擔沉重,沒有積極發展租賃住宅市場。

(五)空間住宅沒有充份導入租賃市場。

(六)沒有企業專業服務制度。

◎如何解決?→將租約內容全面納入規範、提供多元免費租賃糾紛調處管道、刊登租賃住宅廣告真實透明化、租金協商回歸契約自由原則、發展租賃住宅服務業引導善用專業服務、個人房東委託專業經營可租稅減免、建立管理人員專業證照制度、輔導成立房東/房客非營利團體提供專業諮詢服務。

 

三、租賃專法實施後,和過去的差別?

(一)所有的房東都會納入法律規範:

以前:只有反覆出租、以出租為業者,才會受到「消費者保護法」和「主管機關定型化契約」的規範;偶一為之出租的房東,就不受規範。

未來:偶一為之出租的房東,也會受到租賃住宅市場發展條例的規範。

(二)發生租賃糾紛,有什麼管道協調處理:

以前:公所、法院調解、訴訟。

未來:除了過去的管道以外,增加→1.政府輔導成立專業的非營利團體(協助小房東、房客的公益團體),提供諮詢、糾紛處理、專業能力陪訓規劃服務。2.縣市政府成立不動產糾紛調處委員會,免費提供調處。(有夢最美)

(三)租稅優惠的措施:

如果房東委託專業人士包租代管的話,租稅有優惠,每月6,000元以下的租金收入,免納所得稅。

如果是房東委託專業人士包租代管,然後作為社會住宅使用,免稅額度提高為每月10,000元。

房東自行經營,符合公益出租人的要件,免稅額也是每月10,000元。

其他如房屋稅、地價稅也可能獲得減免。

Q.什麼是社會住宅?

A.由政府興辦或獎勵民間興辦,惠供出租之用之住宅及其必要附屬設施。要提供30%以上比率出租予經濟或社會弱勢者(低收入戶或中低收入戶、特殊境遇家庭、育有未成年子女三人以上、於安置教養機構或寄養家庭結束安置無法返家,未滿25歲、65歲以上老人、受家暴或性侵之受害者及其子女、身心障礙者、感染AIDS者、原住民、災民、遊民…),另提供一定比率予未設籍於當地且在該地區就學、就業有居住需求者。

Q.什麼是公益出租人?

A.將住宅出租予符合租金補貼申請資格者。大概是家庭成員平均月所得不到2萬元、申請人和配偶沒有自有住宅等等因素,有機會申請到租金補貼,如果房東租給申請租金補貼的人,就是公益出租人。

 

(四)鼓勵成立租賃住宅服務業:

為什麼要這麼做?

藉由引入租賃住宅之「代管」及「包租」專業服務制度,建立從業人員專業證照制度,落實企業經營者業務責任,以協助處理龐雜之租賃住宅相關管理事務,提升租賃服務當事人之信賴度,有效協助租賃雙方釐清權利義務關係及解決租賃住宅糾紛,確保租賃雙方權益。

Q.租賃住宅服務業的資格?

A.須成立公司,也要向政府繳納營業保證金、聘請專業人員(要受過訓練,考到證照才行)、加入同業公會才可領取營業登記證。

 

Q.代管業和包租業的差別?

A.代管業:受房東委託,幫忙從事出租住宅的事務管理之公司。

包租業:包租公司跟房東租屋,再轉租給房客,並從事出租住宅的事務管理。

 

(五)立法通過後對房東房客的影響:

*委託專業經營之房東:

1.減徵所得稅。

2.減徵地價稅及房屋稅。

3.專業服務租賃免煩惱。

4.不動產糾紛調處免繳費。

5.營業保證金代償功能(如果因為住宅服務業的過失導致房東受到損害,房東可直接由公司繳納的營業保證金中取償)。

*自行經營之房東:

1.協助房東之非營利團體。

2.不動產糾紛調處免繳費。

*房客:

1.租約不能亂訂,須遵守政府的「住宅租賃適用應約定及不得約定事項」。

2.租賃廣告須真實透明。

3.不動產糾紛調處免繳費。

4.協助房客之非營利團體。

 

(六)現行業者和從業人員可否繼續執業?

四、其他的租賃立法重點:

(一)原本就有的規定,再重申:

押金不能超過二個月,租約消滅後,扣除欠的租金、毀損的賠償後,返還房客。

(二)新定的、統整舊法規的規定: