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約滿房客遲不搬,房東換鎖恐觸法

事實概述

桃園市張姓房東2015年6月間將房子租給張姓房客一家人,契約明訂每個月繳7000元,但房客才住了3個多月,就沒有按照時間繳租金,直到同年底房東再次催促,並以房客的押金抵付仍不足夠為由,要求房客搬離,但房客仍無動於衷,拒絕繳錢也不肯搬家,房東苦無對策下竟朝大門鑰匙孔灌入快乾膠,要逼房客出來面對。房客回家後發現大門打不開,裡面的人出不來,反控告房東妨害自由。法院認為房東犯行明確,依強制罪判房東拘役20天,得易科罰金2萬元。

資料來源:聯合新聞網

 

法律評析

房東如何挑選好房客是門學問,若不幸遇到積欠房租或租約期滿不肯搬離的壞房客時,房東應如何自保呢?以下做簡要說明:

一、小心「定期租約」變「不定期租約」

租賃契約就當事人間是否有約定租賃期限,可分為定期與不定期,但在下列兩種情況,定期租約會變成不定期租約:

(一)民法第422條規定,超過一年的不動產租賃契約,作成書面,如果沒作成書面,視為不定期租約

(二)民法第451條規定,定期租約期間屆滿後,房客仍然繼續使用租賃物(例如繼續住在租屋內),而房東沒有立即表示反對的意思,視為以不定期限繼續契約

因此,建議房東在書面租賃契約中,明確約定期滿後絕不續租,或續租應該要另訂新契約。如果在契約到期後還打算繼續租給同一位房客,要記得提前告知對方,最好在租約到期的前幾天,就先簽好下一次的合約,或是在定期契約期限屆滿前,以存證信函告知房客租約即將終止,使雙方間的法律關係明確。

 

二、房客積欠房租不還怎麼辦?

民法第440條第2項規定,房客遲付租金的總額若達2個月以上的租金額,房東可以定相當期限,催告房客支付租金,如果房客在期限內仍不支付,房東便可以終止租賃契約(如果租金是約定在每期開始時支付,則須在遲延給付超過二個月租金時,才可以終止租賃契約)。

催告房客支付租金的方式可以選擇寄發存證信函,相當期限則通常定為函到5或7日內;若期限屆滿後,房客仍未給付租金,且積欠租金額扣除擔保金(即押租金)抵償後,仍達二個月以上時,便可以再次寄發存證信函,向房客表示其積欠租金額已達二個月以上,要依法終止租賃契約,並要求房客遷離租屋處,返還租屋給房東。

 

三、房東以存證信函告知房客終止租約後,或定期租約期滿後,房客仍不搬走,房東可以私自換鎖或將房客留在屋內的東西搬走嗎?

因為房客是基於合法有效的租賃契約,取得租屋的使用權,所以房東如果擅自換鎖,可能成立刑法上的強制罪;若擅自進入租屋處,則可能成立刑法上的侵入住宅罪;若擅自搬走房客留在屋內的物品,房客事後說錢不見或家具因此損壞,房東可能被告刑法上的竊盜罪或毀損器物罪。

因此,建議房東採取法律途徑,提起民事的遷讓房屋之訴,合併請求積欠的租金及因無權占有而獲每月相當於租金的不當得利,等拿到勝訴確定判決後,再拿此確定判決聲請強制執行

 

四、本則新聞評析

強制罪規定於刑法第304條:「以強暴、脅迫使人行無義務之事或妨害人行使權利者,處三年以下有期徒刑、拘役或三百元以下罰金。前項之未遂犯罰之。」法院認定張姓房東因為租賃糾紛故意破壞門鎖,朝門鎖灌快乾膠此行為,已經間接影響租屋房客的進出,符合妨害他人行使權利此要件,考量張姓房東雖無前科,但審理時沒有坦承犯行,最後依強制罪判張姓房東拘役20天,得易科罰金2萬元。