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「查封」與「拍賣」

    一、拿到執行名義,經調查發現債務人名下只有一間位在台中市7期的大樓建物,但設定抵押權予銀行,可否聲請查封?有無查封實益?拍賣後可以拿到錢嗎?

    A:1.倘若債權人已拿到執行名義,仍可對該房屋進行查封,不因房屋及其坐落的土地已經設定抵押權給銀行就無法查封。雖然強制執行法規定,若拍賣賣得價金用來先還債務人積欠銀行的借款和法院規費後,如果沒有剩餘的可能性,就不得查封(稱此為無益查封禁止之原則)。但法律為保障債權人同時也規定,法院將無益查封禁止原則通知執行債權人,若債權人仍堅持要拍賣,則有2種方式可選擇:

(1)證明該不動產賣得價金有剩餘之可能。

(2)指定超過該項債權及費用總額之最低價額。一般會選第(2)種較簡便。法院會依債權人主張的底價進行拍賣。

       2.實仍有查封益。一來銀行不會一開始就據實陳報債務實際欠款金額,倘抵押權已設定多年,債務人本息償還,剩餘之借款未必龐大。二者,就算還掉欠銀行的錢和扣掉強制執行的費用已無剩餘,但查封拍賣只是壓迫債務人還錢的一種手段!如果債務人對銀行的貸款每月仍正常還款,因執行債權人(多為一般普通債權人)之查封拍賣,同時會損及債權銀行(銀行被迫行使優先抵押債權,喪失賺取利息的利益)和債務人(繼續繳貸款都無法保有房屋)。所以,就算執行債權人知道扣除抵押優先債權和法院的執行費後已無剩餘金額,仍建議應進行查封,否則更不可能拿到錢!反而讓債務人平白得利。那時,債權人會看到債務人還沒還錢卻仍翹著二郎腿住在豪宅內。此外,拍賣中債務人可自行散佈消息或積極找人來參與投標。或者,到特別拍賣時(賣到第三拍賣不出去,會進行特別拍賣)考慮去承受。

 

二、如何查封動產?債務人哪些動產可以查封?

     A:查封債務人「所有」之動產,但如何認定是債務人所有,強制執行處會以是否為債務人「現實占有」為認定標準,是否現實占有就個案作具體判斷。例如,同一戶內所有的財物先推定為戶長所有,皆可查封。所以諸如電器、傢俱、現金、手機、飾品等皆是。實務上查封動產須特別注意事項:

1.收到執行處通知查封動產的公文,債權人須依公文內所記載的時間引導法院執行人員到動產放置處所進行查封。所以,債權人事先應先到動產放置處查看,也就是債務人住居所(債務人須為戶長,若是承租人,則推定承租處所有動產皆為承租人有所),以利查封時能順利引導執行人員到現場。

2.要先通知該地管區警察屆時到場,並要找妥開鎖之鎖匠,因為債務人若不在,必須開鎖進行查封。

3.可以請求書記官命債務人開啟箱櫃、保險箱、手飾盒等。倘若債務人不在場,得命鎖匠打鎖,但債務人不要自己動手。法條用語是:查封時,得「檢查」、「啟視」債務人住居所、事務所、倉庫、箱櫃及其他藏置物品之處所。此處所謂「其他藏置物品之處所」包括債務人所穿衣服或所攜物品(例如手提包)等。

 

三、有關拍賣動產應注意事項:

1.查封後執行處會通知債權人繳交鑑價費進行鑑價,以定出拍賣底價,但拍賣價格不易確定或其價值較高者才需要。拍賣物之底價不會對外公開。

2.會通知債權人刊登報紙,一般常進出法院買賣拍賣物之專門行家知悉後,拍賣當天會到場評估是否應買。

3.動產最多拍賣2次,若都沒有賣掉,法院會問債務人是不是要承受,也就是說動產就歸債權人所有,從債權金額中扣除。若債務人表示不願承受法院就會撤銷查封,將該拍賣物返還債務人。債務人可以考慮承受後自行賣出,或者不願承受,可待一段時間後再重新鑑價拍賣,若怕鑑價太高,宜與估價師溝通。