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土地被占用,未必可以拆屋還地-談「權利濫用」

一、爭執所在

        土地所有人土地被他人無權占有,而訴請拆屋還地的案例很多,但大部分占有人官司卻都敗訴。惟也有少數案例占有人主張「權利濫用」贏得勝訴的。最高法院104年度台上字第2480號判決對「權利濫用」和高等法院看法不完全一樣,判決廢棄發回。實則本案例在一、二審都是土地占用人勝訴,法院判決土地所有人權利行使有「權利濫用」之情形,但最高法院持反對見解。

二、問題解析:

(一)房屋坐落之基地部分逾越地界,無權占用到鄰地所有人之土地,土地所有人依民法第767條第1項規定,起訴請求拆屋還地;房屋所有人則主張對方之權利行使是「權利濫用」。這裏有關法律條文分別為民法第767條第1項:「所有人對於無權占有或侵奪其所有物者,得請求返還之。有妨害其所有權者,得請求除去者。有妨害其所有權之虞者,得請求防止之。」第796條之1:「土地所有人建築房屋逾越地界,鄰地所有人請求移去或變更時,法院得斟酌公共利益及當事人利益,免為全部或一部之移去或變更。但土地所有人故意逾越者,不適用之。」第148條:「權利之行使、不得違反公共利益,或以損害他人為主要目的。行使權利,履行義務,應依誠實及信用方法。

(二)第二審高等法院的見解

認為構成權利濫用,理由:

1.雖然占用人無法舉證證明有何占有使用土地之合法權源,是無權占有。但被告占用的土地全部總面積才45平方公尺(約13.6坪),屬寬、深度不足無法申請建築執照與興建建物或申請設置路外平面停車場使用畸零地。

2.房屋屋齡已達57年且占用到的土地面積不多,經結構工程工業技師公會鑑定認為拆除越界建物之工程浩大,於拆除建物時,將損害房屋現有結構安全,有坍塌疑慮,基於安全考量,以整體原狀重建為宜,不宜僅將越界部分拆除,且拆除與補強所需費用不眥。

3.土地所有人因拆屋還地所增加的利益僅127萬44多元,而占有人拆屋還地所受損害共達548萬元,二者差距甚多。

4.房屋占用土地部分,依法並無必須留設防或巷或防火間隔之法律限制,土地所有人主張土地為防火間隔(防火巷),其有防止火災蔓延功能,有保障他人生命身體財產安全之公共安全之公益目的,不可採。

5.土地所有人購買土地時已知為畸零地,無法單獨申請建築執照,為提升其利用與經濟價值,須與週邊土地合併才能聲請建築,所以提起本件拆屋還地之訴,並無促進土地利用價值之目的。而且鑑定報告僅評估土地於拆屋還地後可能增加之價值,如果土地所有人未能與相鄰土地合併使用申請建照,就算收回土地,仍無法改變土地屬畸零地無法單獨利用之事實。而且,就無權占用土地應給付相當於租金之不當得利,土地所有人已獲得勝訴判決確定,取得土地遭占用之對價,訴請拆屋還地,只是使占用人受有重大損害。

綜合以上,認為土地所有人訴請拆屋還地,應屬權利之濫用。

(三)第三審即最高法院的見解

1.權利之行使,是否已損害他人為主要目的,應就權利人因權利行使所能取得之利益,與他人及國家社會因其權利行使所受損失,比較衡量以定之。倘其權利之行使,自己所得利益極少而他人及國家社會所受之損害甚大者,非不得視為以損害他人為主要目的,此乃權利社會化之基本內涵所必然之解釋(參見71年度台上字第737判例)

2.法院於審酌權利人之行使權利是否為權利濫用,雖屬法官本於利益衡量,綜合各種主客觀因素後所為裁量判斷,但法院如將不應列入審酌之因素予以加入,或將本應列入審酌之因素予以排除,則所作之裁量判斷,即難認符合禁止權利濫用原則本旨。雖經台北市建築管理工程處函覆,無留設防火巷或防火間隔之明文;但公共安全之保障,與有無法規限制並不具關聯性,防火巷或防火間隔,其功能目地在於公共安全之維護,縱依當時之法令未加以規定,既然與公共利益有關,自應將該公共安全列入審酌之因素,以落實權利社會化之基本內涵。原審以系爭建物為就有無建築執照之建築物,法無規定須留設防火巷或防火間隔為由,列入審酌因素,而未將無防火巷間隔之情形,列為應為審酌判斷因素之一,依上說明,自可有議。