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回上一頁 【民事】房屋糾紛
●Q1、跳樓就算是死在房屋外,也算是凶宅。

A:台北地院認為房客跳樓,死在屋外,此屋也算是凶宅。
而凶宅的行情,會因事件的情節、時間而有異,一般來說約6至8折。若是瘋狂砍殺陳屍屋內、分屍等,房價可能低於6折以下,若是跳樓死於屋外則約85折,若離案發時間越久,則對房價影響越小。
法院認為,雖然買賣雙方合約中沒約定不得為凶宅,但房屋曾有人跳樓死亡即算是凶宅,屬於買賣之「重大瑕疵」,買方可依民法第359條要求減少價金。

●Q2、不小心租給色情業,房東不知情就無罪,並可以解約。

A:甲和乙當初簽約時,乙只說做美容,後來甲才知道乙是做色情按摩業,甲也會構成犯罪嗎?可否因此解除租賃契約?
色情業者乙構成刑法第231條的媒介性交猥褻罪,意圖使男女與他人為性交或猥褻行為,而引誘〈亦即拉客〉、容留〈亦即提供場所〉、媒介〈亦即居間介紹〉以營利者,依法可處五年以下有期徒刑,並得以併科10萬元以下罰金。但是房東只要在出租時,事前不知道乙是做色情按摩業,原則上就不會有刑事責任。
因為房客已經從事違法行業在先,房東可以自己或請鄰居蒐集證據,確定房客違反合約內容,就可以據此解約。

●Q3、買到漏水屋,可要求賣方修漏,並請求賠償。

A:甲女買三樓公寓後發生漏水,樓下住屋要求甲女負責房屋損失,甲女是否要負責?可否以賣方隱瞞漏水而告他詐欺?
樓下住戶因為甲女家中管線問題而造成漏水,可以依法向甲女請求損害賠償。甲女可以先自行修繕,再保留估價單、廠商的漏水保固等文件,作為向賣方求償的依據。
至於向賣方求償的部分,甲女可以向賣方寄出存證信函,要求賣方在一定期間內修漏,若賣方仍是不予理會,因為屬於買賣之瑕疵擔保責任,所以甲女可直接對賣方提出民事訴訟,要求修復漏水或請求相當金額之損害賠償。但並非提出刑法上的詐欺訴訟,應宜以民事訴訟程序為之。

●Q4、房屋仲介商刻意隱瞞車位持分,購買人可以求償。

A:小傑透過房屋仲介購屋,說他若購買就會有八分之一的共有持分,但未告知有分管協議的車位,跟仲介商反應,仲介竟然說因為購屋價格便宜,所以是小傑自願受損。求助於消保官,建商才在家門前劃車位,但其他住戶都有車位持分,小傑的持分卻在家門前,請問若小傑不服該怎麼做?
小傑若不服消保官的裁決結果,可以向法院提起民事訴訟,主張協議無效,並請求相當金額之損害賠償。也可以用「未盡告知義務或蓄意隱瞞交易資訊導致權益受損」為理由,對仲介商提起民事訴訟,請求損害賠償。
且,購買房屋時,可透過查閱房地登記謄本資料,得知房地面積、專有或共有部分的持分情形,小傑應注意當初仲介商跟他說的「八分之一的共有持分」,是否有包括車位。若仲介商當初說只有持分未分配車位,所以價格較便宜,小傑就不得主張權益受損而求償;但如果仲介當初並未說明,就有刻意隱瞞之嫌,此時小傑即可據此要求解約退款、請求賠償。

●Q5、租屋的水質差,房東若不處理,可以主張終止契約。

A:小志透過仲介商介紹承租房屋,住進去後發現水龍頭流出來的水鏽黃,請房東處理卻是不理不睬,問應負責任的是房東還是仲介商?
應負責任的應是房東。一般的租賃契約內容,通常都有約定房東負有修繕到房屋可以正常使用的責任。若租屋的水質有問題,承租人有權要求房東更換水管,房東若不改善,可以依民法的規定終止租賃契約。所以,小志可以先寄存證信函通知房東,要求房東在一定時間內修繕水管,若於期間內仍不履行,小志就有權可以主張終止契約。且,在請求修繕期間,小志還可以主張未修繕完成前拒付房租。
另外,若在租屋前,仲介商刻意未說明自來水的情況,事後發現水管生鏽導致水質渾濁,則小志有權要求和仲介解除契約,並要求返還仲介費。

●Q6、購買的新房屋越界必須拆屋還地,買方可以向建商求償。

A:某甲買了一幢新房子,搬進去後才知道越界到鄰地約0.5坪,鄰居乙說建屋時曾向建商反應,但建商確說乙從未提出異議,請問甲該怎麼辦?
如果乙曾向建商反應,建商又未告知甲,乙可以根據法律規定主張拆屋還地,在這情況下,甲所受的損失可向建商請求損害賠償,且不受向建商通知房屋有瑕疵起算,六個月內須向法院提出求償時效限制,只要在交屋後五年內提出即可。
若乙向法院要求甲拆屋還地,甲可以依據民法第148條主張,拆屋的利益極小,與拆除的成本不成比例,請求法院駁回拆屋還地,改以賠償金錢方式處理。而一般情況,法院也會斟酌越界土地是否影響鄰地整體運用,而決定是否拆屋及應賠償的金額。

●Q7、購屋後發現是瑕疵屋,可向賣方要求解約或減少價金。

A:小琪於年前經由仲介公司購買一幢房子,住進去後發現天花板漸漸隆起、脫落,牆壁亦有壁癌現象,小琪該怎麼辦?
根據民法第359條及第365條的規定,買賣房屋有瑕疵,買方可向賣方主張解除契約或請求減少購屋的價額,但是如果解除契約顯然不公平時,買方就只能請求減少價金。而有關解約的解除權或減少價金的請求權,必須在發現之日起五年內主張之,否則過了五年就不能在行使這個權利,但是可改依民法第360條之規定,以「買賣之物缺少出賣人所保證的品質」為理由,請求債務不履行的損害賠償,也就是請求賣方賠償。
所以,小琪在發現有瑕疵,應在交屋後先通知賣方,也可以在通知對方後六個月內,或是交屋時起五年內,向賣方主張解除契約或請求減少價金。解約後可再依「不當得利」規定,在15年內向出賣人請求返還買賣價金。

●Q8、因為漏水而鄰居要求拆牆,可先與他簽書面協定。

A:小豬在幾年前買了中古屋,不久之後鄰居說因為小豬家的排水管破裂導致他家牆壁漏水,要求進行灌水泥工程來止漏,小豬同意。後來鄰居說還在漏,要求小豬把牆打掉,與他們共用一道牆,請問小豬不同意可以嗎?
根據民法上的規定,因為土地上之建築物或其他工作物導致他人權利受損害者,由工作物之所有人負賠償責任。所以,鄰居家的牆壁漏水,若真的是因為小豬家排水管破裂所導致的話,小豬就應該負損害賠償責任。
因此,應該先釐清的是,鄰居家的漏水原因到底是什麼,即使小豬把牆打掉,搞不好漏水的情形還是會出現。
若鄰居執意要打掉牆壁,小豬可與他簽書面約定,約定若打掉牆壁後,鄰居就不可以再對小豬為任何的主張或請求,以避免又產生其他紛爭。

●Q9︰買到凶宅,法院可判解約。

A︰報載︰一對新婚夫妻看中一間中古屋,預付兩百萬頭款卻經聞該屋疑為兇宅,曾向警方求證碰壁又因協調破局被沒收買屋款,訴請法院查明真相,不料真有人曾在該屋上吊身亡?
該對新婚夫妻可依民法第九十二條規定,因被詐欺,而為意思表示者,表意人得撤銷其意思表示,因房屋所有權人曾找當道士的親戚到凶宅「淨身」,且該對新婚夫妻雙方長輩幫忙看屋時,曾詢問房屋所有權人該屋有無發生「不好死(台語,泛指非疾病等自然死亡)」的情事,房屋所有權人曾具有其所保證之品質,法官亦函詢地檢署等單位,查獲該址確有人上吊,送醫途中不治,所以法官認定房屋所有權人知情,判房屋所有權人撤銷契約及返還屋款。購屋注意事項︰1.買有違建加蓋的房子須有風險意識,有時加價買還得花錢拆、2.詢問鄰居,了解房子是否是兇宅或有糾紛,勿全聽屋主或仲介描述、3.於不同時段及天候看屋,看有無滲漏水等,最好能找專業技師檢查、4.屋況說明書要求仲介簽章負責。

●Q10、建商以不實廣告誘騙民眾購屋,消費者應如何投訴?

A:民眾購屋後發現建商廣告不實,則建商是違反了「公平交易法」第21條有關虛偽不實記載或廣告不實的規定,民眾可以檢具具體案例及有關資料,逕行向行政院公平交易委員會檢舉。
若預售屋買賣契約違反誠信原則及對消費者明顯有失公平者,可依民法第247條之1、消費者保護法第12條等相關規定,向法院提起訴訟。
另外,建議民眾購買預售屋簽約之前,可先查看「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」(http://www.cpc.gov.tw/KnowledgeBase_Query/ShowFAQ.asp?ID=4143)的相關規定。建商所使用的定型化契約條款,如果違反應記載及不得記載事項者無效。但如果是所訂契約未將應記載事項記入者,則該應記載事項仍會構成契約內容。

●Q11、保證房屋不漏水,交屋後卻多處漏水,涉嫌詐欺罪。

A:據報載,吳小姐向陳小姐買了一間屋齡二十六年的公寓四樓,原屋主陳小姐再三保證房屋不會漏水,但是吳小姐住進去後發現客廳、房間、浴室、陽台都在漏水。檢察官調查後發現,原屋主以230萬買入房屋,重新裝潢後,又以九千元請工人做防水止漏工程。吳小姐要購屋前,多次詢問陳女及其丈夫,兩人都保證整修過絕不會漏水,吳小姐才同意以高於市價甚多的319萬買屋。不料交屋後發現房子到處都在漏水,於是提告。
檢察官認為指花九千元根本無法修好漏水,陳女只重新裝潢以提高售價,j保證管線都已更新,事後鄰居也告知會漏水,賣屋時卻刻意隱瞞,認定陳女涉嫌詐欺起訴。

●Q12、頂樓加蓋導致其他住戶漏水,佔用者應該負責。

A:東東住在公寓五樓,因六樓住戶頂樓加蓋導致東東家漏水,跟六樓反應卻置之不理,東東只有自行出資請人處理,並使家裡到處是壁癌,請問東東可否向六樓求償?
根據法律規定,屋頂是為共用部分,它的修繕、管理、維護,原則上是由管理負責人或管理委員會為之,費用也是由公共基金支付或由整棟住戶按其應有比例來分擔。但是若它的修繕、維護費用,可歸責於住戶者,就應該由該住戶負擔,所以因為六樓屋頂是由六樓住戶所占用使用,故其修繕、維護費用,應由六樓負擔。
至於賠償部分,東東的財物損失,六樓應負賠償責任。另外,東東也可以向其請求精神賠償。

●Q13、管委會沒有權利擅自訂定收費項目。

A:小華的社區有平面車位、機械車位、平面機車位,其中平面、機械車位是由各區分所有權人持有,平面機車位是由管理委員會管理出租。最近管委會通過一個新規定,開放平面車位停放機車,但要收使用遙控門以及車道的設備使用費,也禁止平面車位所有權人參加這個平面機車位的抽籤。請問管委會未經所有權人同意就自訂收費,合理嗎?
根據「公寓大廈管理條例」規定,既然平面及機械車位屬於區分所有,其修繕、維護,由各個區分所有權人負責,並負擔其費用。因此管委會無權針對專有部分停車位收取管理費。
至於走到,也是屬於大家的共用部分,所以管委會也無權逕行訂定收費。因此,全體區分所有人可以召開臨時會亦,來糾正管委會的決定。

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