張思涵律師

【請求房客搬遷案件】

案例事實

委託人	方瑞德（化名/原告）
案件結果	法院判命被告應返還房屋，並給付積欠之租金；此外，自租賃契約期滿之日起至被告實際上遷讓該房屋之日為止，被告亦應按月給付原告新台幣柒仟伍佰元整
受任律師	楊永吉律師、黃勝玉律師

平日遊手好閒的小鍾（化名/被告）於99年12月1日起，向原告方瑞德訂定房屋租賃契約，雙方約定每月租金7,500元應於每月1日以前繳納，租期自99年12月1日起至100年11月30日止。不料，無固定收入之小鍾，從100年2月1日開始，就再也沒有繳納過房租，直至100年11月30日止，一共積欠租金75,000元，瑞德把小鍾預繳的保證金15,000元扣抵後，小鍾尚積欠瑞德租金60,000元。在瑞德再三催小鍾交還房屋、以及繳清房租下，小鍾始終沒有善意回應，因此瑞德只好委託律師提起訴訟。

律師解說

一、房客之支付租金義務

「君子一言既出，駟馬難追」，按契約乃在雙方當事人合意下、彼此願受其拘束之法律文件。在本案中，瑞德與小鍾既已合意訂立房屋租賃契約，並且約定在租賃期間內按月給付租金7,500元，小鍾依法即有依約履行之義務（參見民法第439條規定）。

二、房客之返還租賃物義務

瑞德與小鍾所簽訂者，乃「定期房屋租賃契約」，租期自99年12月1日起至100年11月30日止，因此自100年12月1日起，小鍾負有將房屋交還給瑞德之義務（參見民法第455條規定）。

三、房屋所有權人之物上請求權

瑞德為房屋所有權人，小鍾為房客，在99年12月1日至100年11月30日期間，小鍾占有、使用該房屋屬於「有權占有」；不過，自從100年12月1日起，房屋租賃契約已終止後，小鍾繼續占有、使用該房屋之行為將構成「無權占有」，此時瑞德可以根據民法第767條規定、請求小鍾返還該房屋。同時，自100年12月1日之後，若小鍾仍繼續占有使用該房屋、而未付租金，小鍾所受之利益、導致瑞德受有租金之損害，並無法律上之原因，因此小鍾之行為會構成「不當得利」，其亦應把相當於租金之利益返還給瑞德。

 

法院判決

所謂「請神容易送神難」，房東遇到難纏之房客時，經常一個頭兩個大！處理此類案件，只要一切依法為之，問題自然迎刃而解。在本案中，律師首先釐清租賃契約中雙方之權利義務關係，確認房客之支付租金義務之範圍、租賃期間、返還租賃物之義務等；其後，律師在證明原告為房屋所有權人、以及被告對房屋屬於無權占有之後，更進一步地為原告主張被告應返還相當於租金利益之「不當得利」，在律師為原告主張多項請求權基礎下，法院判決命被告應自房屋遷出，並且給付原告新台幣陸萬元整；同時，自民國100年12月1日起至被告實際上遷出該房屋之日為止，被告尚應按月給付原告新台幣柒仟伍佰元整。