張思涵律師

【無權占用土地拆遷案】

案例事實

委託人	委託人 原告(土地共有人之一)
案件結果	被告應拆除系爭土地上房屋，將系爭土地返還原告，並給付相當租金之不當得利予原告。
受任律師	楊永吉律師、黃勝玉律師

座落於臺中市某土地為包括原告以及訴外人甲、乙、丙、丁等人所共有。詎料被告在未經原告及全體共有人同意之下，且無任何合法使用權限即任意占有使用系爭土地多年並於其上搭建鐵皮屋，被告無權占有之情，致原告與其他共有人無法就系爭土地為妥適之利用，經原告以存證信函催告拆遷，被告置之不哩，爰委請律師依民法第767條第1項、第821條請求被告返還系爭共有土地於全體共有人，並依民法第179條不當得利之規定請求回溯5年法相當於租金不當得利，乃提起本訴。

律師解說

一、我方主張

(一)按所有人對無權占有或侵害其所有物者，得請求返還之，對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第767條第1項定有明文。復按各共有人對於第三人，得就共有物之全部為本於所有權之請求，但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之，民法第821條定有明文。倘共有人中之一人起訴時，在聲明中請求應將共有物返還於共有人全體，即係為共有人全體利益請求，無須表明全體共有人之姓名。原告為系爭土地之共有人，被告自陳其占有系爭土地之事實且未就其占有之合法權源加以舉證證明之，難認被告係合法占有系爭土地。

(二) 按無法律上之原因而受有利益，致他人受有損害者，應返還其利益，民法第179條定有明文。又按「依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受有利益，致他人受有損害為要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念。」（最高法院61年台上字第1695判例參照）。租金之請求權因5年間不行使而消滅，民法第126條亦有明文。

(三)依照被告占有系爭土地面積，及城市地方租用基地建築房屋之租金，依土地法第105條準用同法第97條規定，以不超過土地申報總價年息百分之十為限。所謂土地之總價額，係指土地所有人依土地法申報之地價即法定地價，而公有土地則以公告地價為申報地價，免予申報，土地法施行法第25條、平均地權條例施行細則第21條定有明文。又基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定（最高法院68年台上字第3071號判例可資參照）。系爭土地座落於臺中市OO路，屬城市地方土地，被告占用之地上物乃作為商業使用，爰斟酌被告占用系爭土地係商業用途，且鄰近中港路、文心路，係屬商業繁榮、交通發達地區等精華地段，因此原告主張其租金應以土地申報價額之年息百分之10計算。

二、被告抗辯

被告並非無權占用系爭土地，之前是向其中一位共有人甲承租的，被告基於租賃契約乃合法使用系爭土地，也有依租約案期支付訂金給甲，因此原告主張相當租金之不當得利無理由。

 

 

法院判決

因被告未能就合法占有系爭土地提出證明，因此法院認定原告之主張有理由，判決原告勝訴。