天秤座法律事務所

「現況說明勾『無滲漏』卻滴答作響？法院認定出賣人瑕疵擔保成立，買方大獲全勝」

案例事實

委託人	古小姐
案件結果	法院判決出賣人須賠償買方「漏水瑕疵修復費用＋漏水造成之損害修復費用」合計新臺幣125萬餘元（利息分兩段起算），並命仲介公司返還已收取之仲介報酬28萬元及法定遲延利息。
受任律師	天秤座法律事務所律師

買方（當事人原告）經不動產仲介公司媒合，以1,400萬元購買某處7樓及增建之8、9樓房屋與其坐落土地；賣方於「標的物現況說明書」就「是否有滲漏水情形」勾選「否」。完成交屋後，隔日買方即陸續發現多處滲漏。

律師解說

（1）出賣人之瑕疵擔保與不完全給付
依民法第354條、第373條，出賣人對於危險移轉時存在之物之瑕疵負擔保；且賣方於現況說明書保證「無滲漏」，交屋後仍發生漏水，構成不完全給付，可依民法第360條請求損害賠償（包含履行利益與固有利益）

（2）利息與遲延責任
無確定期限之金錢給付，經起訴狀或辯論意旨狀送達即視同催告，遲延自翌日起計年息5%（民法第203、229、233）。法院分段核定起息日與金額，確保買方之時間價值。

（3）仲介之調查與告知義務
仲介不僅是「牽線」，依法必須就可得知之瑕疵盡合理調查並據實告知（民法第565、567），且不動產經紀業管理條例第24條之2明定：應提供必要資訊、告知專業可查之瑕疵、協助必要檢查。若僅在走道目測、未查訪承租人、未向屋主調閱養護修繕紀錄，即難謂盡職；違反義務者，依民法第224、571條，不得請求報酬，既收取者應返還（或構成不當得利民法第179）。

（4）買賣契約簽約與交屋流程的「三步防線」建議
1）文件防線：現況說明書務必逐項核對並保留對話紀錄、勾選紀錄與簽名版本；一旦賣方保證無滲漏，日後即為瑕疵擔保判斷的重要依據。
2）實勘防線：交屋前要求「淋水測試／頂樓蓄水測試／外牆紅外線或水密檢測」；若為套房滿租，仍可在租屋協助下逐一勘檢或以分時預約進場檢測。仲介有義務協助安排必要檢查。
3）證據防線：交屋當日與翌日發現之異常，應即刻拍照、錄影、留存含日期之影像、與賣方及仲介之文字催告，必要時申請專業鑑定，以建立「瑕疵存在於危險移轉前」之證據鏈。

法院判決

法院採信專業鑑定，認定多處漏水之成因（外牆接縫、屋頂防水層、樓板穿孔與排水坡度等）屬交屋前即已存在之瑕疵；賣方既於現況說明書保證「無滲漏」，構成民法第354條瑕疵擔保與第360條不完全給付之損害賠償要件，故判賠修復合計125萬餘元。並明示本案係依第360條請求，不受第365條6個月除斥期間之限制，適用民法第125條15年時效；賣方「逾期」抗辯駁回。
仲介部分，法院依民法第565、567及不動產經紀業管理條例第24條之2，認定其調查與告知明顯不足（僅走道目視、未查訪承租人、未調閱養護紀錄），違反專業義務，依法不得請領報酬，據此判令返還已收之28萬元；相關利息與假執行之宣示亦一併裁判。

 

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