約滿房客遲不搬，房東換鎖恐觸法
事實概述
桃園市張姓房東2015年6月間將房子租給張姓房客一家人，契約明訂每個月繳7000元，但房客才住了3個多月，就沒有按照時間繳租金，直到同年底房東再次催促，並以房客的押金抵付仍不足夠為由，要求房客搬離，但房客仍無動於衷，拒絕繳錢也不肯搬家，房東苦無對策下竟朝大門鑰匙孔灌入快乾膠，要逼房客出來面對。房客回家後發現大門打不開，裡面的人出不來，反控告房東妨害自由。法院認為房東犯行明確，依強制罪判房東拘役20天，得易科罰金2萬元。
資料來源：聯合新聞網
法律評析
房東如何挑選好房客是門學問，若不幸遇到積欠房租或租約期滿不肯搬離的壞房客時，房東應如何自保呢？以下做簡要說明：
一、小心「定期租約」變「不定期租約」
租賃契約就當事人間是否有約定租賃期限，可分為定期與不定期，但在下列兩種情況，定期租約會變成不定期租約：
(一)民法第422條規定，超過一年的不動產租賃契約，應作成書面，如果沒作成書面，視為不定期租約。
(二)民法第451條規定，定期租約期間屆滿後，房客仍然繼續使用租賃物（例如繼續住在租屋內），而房東沒有立即表示反對的意思，視為以不定期限繼續契約。
因此，建議房東在書面租賃契約中，明確約定期滿後絕不續租，或續租應該要另訂新契約。如果在契約到期後還打算繼續租給同一位房客，要記得提前告知對方，最好在租約到期的前幾天，就先簽好下一次的合約，或是在定期契約期限屆滿前，以存證信函告知房客租約即將終止，使雙方間的法律關係明確。
二、房客積欠房租不還怎麼辦？
民法第440條第2項規定，房客遲付租金的總額若達2個月以上的租金額，房東可以定相當期限，催告房客支付租金，如果房客在期限內仍不支付，房東便可以終止租賃契約(如果租金是約定在每期開始時支付，則須在遲延給付超過二個月租金時，才可以終止租賃契約)。
催告房客支付租金的方式可以選擇寄發存證信函，相當期限則通常定為函到5或7日內；若期限屆滿後，房客仍未給付租金，且積欠租金額扣除擔保金(即押租金)抵償後，仍達二個月以上時，便可以再次寄發存證信函，向房客表示其積欠租金額已達二個月以上，要依法終止租賃契約，並要求房客遷離租屋處，返還租屋給房東。
三、房東以存證信函告知房客終止租約後，或定期租約期滿後，房客仍不搬走，房東可以私自換鎖或將房客留在屋內的東西搬走嗎？
因為房客是基於合法有效的租賃契約，取得租屋的使用權，所以房東如果擅自換鎖，可能成立刑法上的強制罪；若擅自進入租屋處，則可能成立刑法上的侵入住宅罪；若擅自搬走房客留在屋內的物品，房客事後說錢不見或家具因此損壞，房東可能被告刑法上的竊盜罪或毀損器物罪。
因此，建議房東採取法律途徑，提起民事的遷讓房屋之訴，合併請求積欠的租金及因無權占有而獲每月相當於租金的不當得利，等拿到勝訴確定判決後，再拿此確定判決聲請強制執行。
四、本則新聞評析
強制罪規定於刑法第304條：「以強暴、脅迫使人行無義務之事或妨害人行使權利者，處三年以下有期徒刑、拘役或三百元以下罰金。前項之未遂犯罰之。」法院認定張姓房東因為租賃糾紛故意破壞門鎖，朝門鎖灌快乾膠此行為，已經間接影響租屋房客的進出，符合妨害他人行使權利此要件，考量張姓房東雖無前科，但審理時沒有坦承犯行，最後依強制罪判張姓房東拘役20天，得易科罰金2萬元。