【不動產糾紛】民事房屋買賣糾紛
時間：107年11月07上午11點
地點：天秤座法律事務所會議室
與會人員：吳憶如律師、李郁霆律師
提問1：
請問律師，我跟家人透過仲介公司購屋，於帶看屋時只有提及頂樓有漏水，未曾提及房屋有增建之事實，於簽約時，仲介提供給我看的房屋現況說明書記明除頂樓漏水以外，無其他漏水、違建情事。交屋前，自行調閱地籍資料並請抓漏師傅再去驗屋時，始發現後面廚房及廚房樓上都是違建，且浴廁管線漏水情形嚴重，只是原屋主用粉刷及裝潢隔版粉飾過，我認為仲介公司催促、隱瞞交易資訊等欺罔行為，權益受損，可以跟賣方解約嗎？
李律師：法律規定限於重大瑕疵的情形才能解除契約，單純漏水只能減少價金，但賣方隱瞞廚房及其他增建是事實，且增建也在契約範圍內，倘日後遭主管機關拆除，才有達重大瑕疵程度。
楊律師：解約的請求權基礎有三，分別是物之瑕疵擔保、債務不履行（特保品質瑕疵）、不完全給付。物之瑕疵是指物的本體瑕疵減損物之效用，漏水是減少效用，但實務上法院通常認為要影響房屋一定程度，才能解約；至於增建部分，平常民眾、建商蓋屋增建的情形是屬常見，除非已經發生危險，有立即被拆除的情形，否則對於使用者來說，增建部分不是減損效用。如果沒有物之瑕疵、特保品質（契約上明載保證無違建、無漏水、特殊建材等），要請求解約或損害賠償，在實務上有困難。漏水的瑕疵，實務上普遍認為僅能減價。合約保證沒有違建，屬於特別保證品質瑕疵或是不完全給付的問題，可以請求損害賠償。
提問2：
如果不能解約，可以請求減少價金嗎？ 浴廁漏水可以請原屋主支付修繕費嗎？
李律師：可以請求減價，先位主張解約、備位主張減價，於同一訴訟一起處理，漏水部分請抓漏或鑑定公司鑑價，但是要考量先位被法院認定無理由的風險，因為主張解約的裁判費用較高，且訴訟中鑑定費用甚鉅，也需要斟酌。
楊律師：法官一般會勸和解，瑕疵擔保責任在法律中沒有規定修繕，可由雙方約定，一般就是減少價金。鑑定部分，法官會讓雙方同意一個單位去鑑定，決定修繕方式及費用，然後再斟酌房屋年限、折舊率等因素，決定具體修繕金額。鑑定單位可以先找，但是如果訴訟中對方不同意，法官還是會要求雙方合意鑑定單位，仍須在支出鑑定費用。
提問3：我認為仲介不僅欺騙我，於事後發生糾紛過程也不積極協調，不想付仲介費，並且要求仲介賠償我損失，該如何求償？
吳律師：對不動產標的現況說明書中有關「漏水」、「海砂屋」、「輻射屋」、「天然瓦斯」、「住戶規約」、「約定專用協議」、「管理委員會」、「管理費」、「附屬設備」等均需據實填寫，倘仲介為詳實調查，並刻意隱匿，或未詢問屋主，未善盡其調查及據實告知義務，得依據民法第571條拒絕給付仲介費。
李律師：視仲介處理委任事務上有無故意或過失，管線漏水的情形，如果是屋主粉飾過，仲介可能也難以發現，所以漏水也未必能跟仲介求償，視能舉證到什麼程度而定；違建部分，需要先舉證您受到什麼具體損害才能跟仲介求償，且要等到快被拆的時候才能求償，損害範圍包括拆除損害及修補費用，當初買的價金也在裡面，也是損害一部份。
楊律師：仲介費用是仲介跟您之間的契約，可以撤銷意思表示，拒絕支付或請求退還。仲介服務是在買賣雙方有簽訂買賣契約就算完成服務，但有另一種情形是收斡旋金達賣方底價即視為成交，此類條款，實務會認為這時候買賣契約尚未成立，仍有爭執空間。依不動產經紀業管理條例第26條有規定，經紀業因經紀人員執行仲介或代銷業務之故意或過失致交易當事人受損害者，該經紀業應與經紀人員負連帶賠償責任，倘仲介帶看過程有故意或過失，仲介需負連帶責任，但前提是買賣當事人有損害。
♥溫馨提醒：
房屋買賣除了直接和屋主買以外，也可以跟建商買預售屋，或是透過房屋仲介買房，這三種管道的買賣可能有屋主一屋二賣的問題、預售屋廣告和實際建商提供的內容不一致，以及和房仲間服務費的糾紛，除了人為因素產生的糾紛，房屋本身的瑕疵也是常見的糾紛起因，當發生房地買賣糾紛時，除了直接向法院提起訴訟以外，消費者保護法提供了訴訟以外的管道， 除了可以向各鄉鎮市公所申請調解外，也可以向消保官申訴，更能迅速、有效解決買賣糾紛。