不動產辦理借名登記，如何保護真正權利人之權益？
一、案例事實
原告A父親甲生前將房產所有權登記在原告A母親乙名下，其後甲於102年9月10日死亡，由乙、原告A、證人B、C及訴外人D等5人為共同繼承甲之遺產。甲之全體繼承人曾於104年9月14日簽立遺產分割協議書（下稱系爭協議書），乙名下之房產皆為甲生前所借名登記於乙名下，乙並同意依系爭協議書分割方法移轉登記予原告A、證人B、C及訴外人D每人應有部分各5分之1。然乙未經全體繼承人同意，將系爭借名登記房產出售予第三人，致原告A無法依系爭協議書取得應有部分5分之1所有權。乙應負擔何法律責任？
二、律師解說
(一).法院判斷
乙未經全體繼承人同意而出售系爭房產，應否對原告A負給付不能之損害賠償責任？
1、法律依據與協議內容
民法第226條第1項確立了債務人因可歸責事由導致給付不能時，債權人有權請求損害賠償的法律基礎。本案中，依據全體繼承人簽訂的分割協議書，乙明確負有將房產之應有部分，移轉登記給原告及其他繼承人。
2、乙的行為與責任歸屬
乙在未經全體繼承人同意的情況下，將房產全部出售給第三人，導致其無法履行協議中約定的移轉義務。此行為明顯構成給付不能。更重要的是，乙未能提出任何證據證明其出售土地是基於不可抗力因素，例如法院強制執行。因此，乙的給付不能應被認定為可歸責於其自身事由。根據民法第226條第1項，乙應對其違約行為承擔損害賠償責任，原告A的損害賠償請求是有理由。
(二)本案實務上可透過預告登記保障自身權利
1、預告登記意義及效力為何
預告登記就是不動產請求權之保全機制，其法律效果在於阻卻登記名義人（所有權人）未依契約關係任意處分不動產，如所有權移轉、抵押權設定等。實務上，預告登記具備相對效力，僅存在於請求權人與登記名義人間產生拘束力，第三人非不得取得不動產權利。惟於訴訟上，預告登記可作為請求權存在之重要證據，並於判決確定後，排除登記名義人所為之妨害處分。
2、若不動產存在借名登記關係，可透過設定預告登記保障真實權利人權益
借名登記係指當事人約定，一方（借名者）將其財產以他方（出名者）名義登記，而實質管理、使用、處分權仍歸借名者所有之法律關係。其核心在於借名者與出名者間就「借名登記」之合意。此法律關係之特殊性在於實質所有權與形式登記名義分離，易生權利歸屬爭議，為保障借名者權益，實務上常輔以預告登記，以限制出名者處分權，確保借名者之返還請求權。