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強制執行

 

房子被銀行查封怎麼辦?

常有民眾因為積欠銀行的房屋貸款、信用貸款、信用卡卡費或是擔任親朋好友當保證人等等,導致名下的不動產遭銀行查封、拍賣。但通常銀行要的,只是債務人按時還款,銀行對債務人名下財產為強制執行都是最後手段,拍賣債務人的房子對銀行來說,並沒有太多好處,法院強制執行程序冗長、繁雜,聲請法院強制執行後,需先到不動產的所在地進行查封,後送鑑價公司估價,定詢價期日請當事人對鑑定價格表示意見,之後法官會訂立不動產的底價,到登報第一次公告投標,約須半年的時間,之後才會進入拍賣程序,分別有一拍、二拍、三拍、三個月公告拍賣(在這三個月期間內可以再聲請減價拍賣),所以不動產拍賣程序可以經過三次減價程序,每次減價金額為20%,原本法拍的不動產估價就比市價低許多,又經過三次減價程序,價格大打折扣,即便賣出,對銀行和債務人都是損失,債權銀行的債權無法獲得滿足,債務人可能畢生財產就只有不動產,但拍賣的價格卻遠低於該有的行情,不夠償還債權銀行,仍須背負剩餘的債務。此時,債務人該如何應對比較好?

基本上,房子雖然遭到銀行查封,但到訂第一次拍賣前,還有一段期間可以跟債權銀行進行協商,與銀行協商重點在於擬定明確的還款計畫,並表明沒有要逃避債務,通常銀行會要求債務人先繳交一筆金額,剩餘債務再按月償還,只要與銀行協商成立,就可以撤銷強制執行程序,保住房子。另外,如果真的無力負擔債務,也無須死守一定要保住房子的觀念,以一間市價不錯的房子被法拍,投資客通常會再第二次拍賣進場,看情形參與投標;普通的房子,則通常會在第三拍被標走,但此時房子已經經過兩次減價,價格折損甚多。因此,建議可以與債權銀行協商用一般買賣方式來滿足銀行的債權,也就是請銀行撤銷查封,由債務人自己賣房,債權銀行或許會拒絕,可以跟銀行分析法拍的利弊得失,因為對債權銀行來說,當然是債權能盡量回收最好,而債務人也無須因為房子被賤賣還要背負剩餘的負債,如果能順利解決,銀行可以獲得較多的清償,而債務人也可以減少負債。所以在接到法院的查封通知時,應該要盡快與銀行聯繫,協商撤銷查封的事宜,以減少損失,當然債務人自己面對銀行會不知如何去洽談,或是病急亂投醫與銀行達成自己無法負擔的還款條件,故建議還是找尋律師商量或委任律師跟銀行進行協商,以保障自己的權利。